Codul Funciar este probabil singurul document legislativ care - contrar normelor de stabilitate juridică - practic în fiecare an după adoptare a suferit numeroase modificări (Codul a fost publicat în Monitorul Oficial la 25 decembrie 1991 şi republicat în 2001), în special în domeniul atribuirii terenurilor şi destinaţiei acestora.
Anul trecut, în lunile iunie, iulie şi septembrie, modificările au vizat articole din Codul Funciar ce fac referire fie la folosirea terenurilor cu destinaţie agricolă în activităţile turismului rural, introducerea terenurilor sportive, inclusiv stadioane în circuitul funciar sau prevederi aferente intravilanului, terenurilor unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul întâi etc.
La mai puţin de o lună de la ultimile modificări (septembrie 2016), Ministerul Agriculturii mai propune o modificare a Codului Funciar, pentru ca în martie curent să ceară aprobarea acestuia.
În acest articol este abordat impactul iniţiativei discutate deja din octombrie, dar şi în lunile precedente, în condiţiile în care chiar autorii ei recunosc că prin toate modificările anterioare ”s-au creat relaţii funciare noi care nu sunt prevăzute în conţinutul Codului Funciar aflat în vigoare” şi că modificările şi completările respective ”nu au fost suficiente pentru a crea un sistem de norme coerente, clare şi predictibile”.
Totodată atragem atenţia asupra faptului că după adoptarea iniţiativei în actuala redacţie zeci de mii de proprietari de terenuri – în particular cei din întovărăşirile pomicole – riscă să rămână fără un statut clar în sistemul funciar al ţării. Respectiv, în lipsa acestuia proprietarii de terenuri vor putea deveni ţinta unor abuzuri şi acte de corupţie.
Abordare simplistă
Structurat în 13 capitole şi 96 articole, proiectul îşi propune, conform autorilor, să creeze un cadru legislativ nou de reglementare a relaţiilor funciare adaptat realităţilor actuale şi viitoare. Astfel, el reglementează regimul juridic al fondului funciar, relaţiile funciare stabilite între persoane şi relaţiile funciare stabilite între deţinătorii de terenuri sau autorităţile publice.
Deşi proiectul de Cod prevede intrarea sa în vigoare la 12 luni din data publicării acestuia în Monitorul Oficial (pentru ca Guvernul să elaboreze şi să aducă în concordanţă cu prezenta Lege celelalte acte normative), este vorba totuşi de un număr impunător de acte aferente ce urmează a fi abrogate şi, astfel, prevederile respective ale acestora urmează a fi integrate în Proiectul Codului Funciar propus spre aprobare.
Se ating astfel 26 de legi şi trei hotărîri de Guvern, active pe perioada 1991-2013. Domeniul reglementat este atât de larg, încât nu este deloc clar cum aceste prevederi vor fi parte din noul Cod sau cum aspectele tratate de acestea vor fi abordate aici.
Ce se va întâmpla cu 100.000 de proprietari de terenuri
Mai mult! În termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a noului Cod Funciar, acesta prevede ca întovărăşirile pomicole să îşi înceteze activitatea. De reţinut că aceste forme asociative au fost organizate pentru administrarea terenurilor repartizate în folosinţă cetăţenilor Republicii Moldova în baza Hotărîrii de Guvern nr. 629 din 1991 cu privire la întovărăşirile pomicole.
Deşi este evident că aceste forme organizatorico-juridice nu mai sunt viabile din mai multe considerente (regimul lor de auto-guvernare, locaţii fără adresă şi viză de reşedinţă etc.), prevederea simplistă a proiectului de Cod afectează, mai mult de 100.000 de persoane şi circa 600 de întovărăşiri, potrivit datelor Expert-Grup.
Astfel se creează un loc de manevră pentru noi speculaţii, întrucât nu se reglementează noua formă a entităţilor respective.
Or nu regăsim o abordare constructivă prin declararea acestor loturi cu statut de construcţie a caselor de locuit, de exemplu şi, ce este şi mai important, atribuirea lor în subordinea administraţiei publice locale, drepturi ce pot fi susţinute de către o nouă formă de organizare (exemplul asociaţiilor de locatari ar fi relevant aici).
Proiectul crează astfel şi premise de potenţiale pierderi pentru bugetele locale, întrucât se omit posibile impozite funciare/imobiliare, oportunităţi de dezvoltare a infrastructurii (apă, electricitate etc.). Un alt aspect ţine de dreptul la proprietate al deţinătorilor acestor terenuri, care vor fi nevoiţi să modifice actele de proprietate; nici acest aspect nu a fost reflectat în proiect.
În interiorul Cooperativei Construct, o întovărăşire pomicolă care a devenit de facto localitate. Norme mioritice
Ca şi actualul Cod Funciar, noul proiect stabileşte, în art. 29 (pct.b), că ”terenurile cu destinaţie agricolă de calitate superioară reprezintă culmi largi situate pe versanţi cu pantă de până la 3 grade şi cu nota de bonitate mai mare de 60 grade”.
Această normă pur ”mioritică” (şi nicidecum juridică sau ştiinţifică) ar putea genera aprecieri eronate, în cazul în care prin calitatea superioară a terenului agricol autorul a presupus (şi în 1991 şi acum, în 2017) calitatea solului, care, la nivel internaţional, se cuantifică în termeni de proprietăţi fizice, chimice şi biologice. În aşa caz, apare riscul evaluării unor terenuri ca fiind de calitate superioară, în condiţiile în care preţul corelează direct cu calitatea lor.
Dacă însă cumva s-a avut în vedere complexul de lucrări agro-tehnice ş.a. aspecte în fundamentarea caracteristicii de ”calitate a terenului cu destinaţie agricolă”, atunci definitivarea unei astfel de catalogări nu este clară, întrucât nu reflectă o realitate în schimbare, prin menţinerea aceloraşi normative pentru perioade foarte diferite de timp (peste 25 de ani).
Este interesant şi faptul că proiectul noului Cod Funciar tratează o nouă clasificare a terenurilor, în cadrul capitolelor 3-7. Pentru început, descrierea de sinteză a acestor clasificări este făcută doar în Nota Informativă a proiectului, însă argumentarea acestei noi clasificări nu se regăseşte într-o descriere comparativă cu clasificarea din Codul Funciar existent.
Afirmaţiile autorilor proiectului precum că Codul Funciar în vigoare accentua, la momentul elaborării, realităţile istorice de atunci, orientate mai mult spre relaţiile de privatizare a terenurilor, nu poate fi pe deplin justificată, mai ales că se propune un nou algoritm, în funcţie de proprietate, destinaţie şi mod de folosinţă.
Proceduri nerespectate
Încă în noiembrie 2016, Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (ARFC) atenţiona autorii proiectului că în ultima perioadă la avizare au fost expediate câteva variante de proiect pentru noul Cod Funciar, iar acest lucru contravine articolelor 16, 17 şi 18 ale Legii privind actele legislative. Articolele respective fac referire la respectarea procedurii legislative aferente stabilirii şi activităţii grupului de lucru, a condiţiilor prealabile pe care trebuie să le întrunească procesul de întocmire a unui proiect de lege, precum şi realizarea proiectului de act legislativ.
ARFC citează, în special, necesitatea unui studiu privind relaţiilor sociale ce urmează a fi reglementate şi opinează că în iniţiativă lipseşte argumentarea acestei abordări raportate la Codul Civil, Legea cadastrului bunurilor imobile, Legea privind terenurile proprietate publică şi delimitarea lor etc.
În continuare, ARFC, ca entitatea direct implicată în domeniul reglementării relaţiilor funciare, sesizează că atribuţiile autorităţilor abilitate cu reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare nu sunt expuse, iar unele prevederi ale Proiectului contravin chiar conceptului de activitate al ARFC şi al Strategiei Naţionale de Dezvoltare 2016-2020.
Nu are o analiză a costurilor
Nici aspectul economico-financiar nu este suficient de argumentat în proiectul noului Cod Funciar. Nota Informativă ar fi trebuit să includă o fundamentare de costuri ale implementării, întrucât noile reglementări necesită cheltuieli financiare substanţiale.
Aici vorbim, de exemplu, despre art. 80, unde se invocă susţinerea din partea statului pentru acţiunile deţinătorilor de teren privind protecţia şi ameliorarea solului, dar şi despre art.79, prin care statul îşi asumă lucrările de conservare şi sporire a fertilităţii solului, sau consolidare a terenurilor agricole.
Deşi o serie de instituţii de stat (printre care şi Ministerul Finanţelor) consideră că prevederile noului Cod Funciar au impact asupra activităţii de întreprinzător şi astfel Nota Informativă trebuie să conţină analiza impactului de reglementare, inclusiv analiza cost/beneficiu pentru competenţele noi, Ministerul Agriculturii insistă asupra neincluderii unei astfel de analize, fără a explica de ce.
Jurnal.md
